7月19日，省十三届人大常委会第五次会议表决通过了《湖南省物业管理条例》，条例将于2019年1月1日起施行。7月26日，省人大常委会就该条例举行新闻发布会。新闻发布会由省人大常委会副秘书长、办公厅主任、新闻发言人谢卫东主持，特别邀请了省人大环境与资源保护委员会副主任委员石光明、省人大法制委员会副主任委员、常委会法制工作委员会副主任曾东楼、省住房和城乡建设厅总工程师易继红就我省物业管理条例的立法背景、内容、亮点等回答记者提问。湖南红网和湖南人大网对此次新闻发布会进行了网络视频直播。

　　重点关注

　　四大类难点问题

　　“条例解决当前物业管理中的哪些难点问题？条例有什么特色？”湖南日报的记者首先提问。

　　曾东楼回答了记者提问，他介绍，条例重点解决四方面的难点问题。一是完善物业管理体制。明确了物业行政主管部门和其他相关行政管理部门的职责，强化了街道办事处、乡镇人民政府的职责，对居（村）民委员会的职责也进行了明确。二是解决业主大会成立难、业主委员会开展工作难的问题。条例规定，对于符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府提出筹备申请，十名以上业主也可以联名申请。三是建立了物业保修金制度。建设单位在竣工验收备案前，应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。四是针对专项维修资金使用难、小区停车难、老旧小区物业改造难特别是既有建筑加装电梯难等问题，规定了相关措施。

　　如何解决

　　业主大会成立难问题？

　　“作为一名普通业主，比较关心业主大会的成立，但现实中很多小区都没有成立业主大会，普遍反映成立业主大会很难。请问条例是如何考虑这个问题的？”三湘都市报记者问出了业主普遍关心的问题。

　　“物业管理中，最关键的两大利益主体是业主和物业服务企业。”石光明回答。他介绍，目前我省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会，而且还没有全部实现有效规范运作。业主自治水平低是我省物业管理工作中一个突出问题，也是此次物业管理立法要着力解决的主要问题。为此，条例降低业主大会成立门槛，规定：交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的，应当召开首次业主大会会议。条例明确规定，业主也可以申请筹备首次业主大会会议，条例还对街道办事处或者乡镇人民政府依法监督指导业主大会成立作出了相关规定。

　　“专治”

　　物业专项维修资金使用难

　　“物业专项维修资金本来是业主的钱，但业主使用起来却困难重重，条例如何解决这个问题？”湖南经视的记者提问。

　　石光明介绍，为解决专项维修资金使用难的问题，条例主要作出了两项制度设计：一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况规定了应急使用制度。条例第五十五条规定可以应急使用五种情形，包括电梯故障、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂等。根据有关规定，专项维修资金启动应急使用的程序不同于一般使用程序，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。但是组织应急维修前后仍有相应的审核和公示程序。二是规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。为便于业主监督，条例规定异议方式投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料。

　　小区停车难

　　老旧小区物业改造难

　　怎么解决？

　　“现在小区停车矛盾突出，小区停车库、停车位紧张，条例有什么解决办法？”“随着人口老龄化的日益加剧，广大居民对老旧住宅加装电梯的要求在不断增加，条例对此是否有前瞻性的规定？”湖南广播电台和长沙晚报记者的提问很接地气。

　　针对停车难问题，石光明表示，为回应社会关切，条例重申了物权法的规定，明确“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”，并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”；同时，规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”，以此来满足业主的多层次需求，最大限度地保障业主的权益。条例第五十条第二款重申“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有”。

　　针对老旧小区物业改造难特别是既有建筑加装电梯难等问题，易继红表示，为适应经济社会发展和人口老龄化需求，方便居民生活，提高生活品质，加快老旧小区改造，完善既有建筑的功能，条例第五十八条规定：老旧住宅小区业主需要增设电梯的，规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。目前，省住房和城乡建设厅正在制定具体的鼓励既有建筑增设电梯的指导意见，并有望在最近出台。

　　物业费交纳问题

　　如何规范？

　　“因物业公司服务不到位，导致业主不愿交纳物业费，条例对此有何规范？如何做到既解决物业费拖欠问题，又保障业主享有相应的服务？”潇湘晨报记者提问。

　　曾东楼表示，针对这种情况，条例从五个方面进行了规范。一是从双方的权利义务方面予以明确。二是明确物业服务企业的公示义务。三是约束物业服务企业的涨价行为。四是规定了相应的督促机制。五是畅通法律救济渠道。条例规定，业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。这个依法催交的手段，包括依法上门催交，发送信息提示催交。如果催交之后还不交纳怎么办？物业服务企业可以行使诉权向人民法院起诉，人民法院如果判决物业服务企业胜诉的话，它可以申请人民法院强制执行。业主认为物业公司服务不到位，可以向业主委员会反映，向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉，也可以申请人民调解组织进行调解。

　　发布会现场，记者们还围绕物业承接查验，物业禁止行为规范及政府部门如何落实监管职责等内容进行了提问，嘉宾们逐一作了认真回答。

　　“物业管理涉及千家万户，关系广大业主的切身利益。”谢卫东在发布会上表示，条例的出台必将有利于促进规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，使物业管理走上法治化轨道。（人民代表报）