哈尔滨市人大常委会公告
为规范改造后老旧住宅小区物业管理活动，巩固老旧住宅小区改造成果，改善居民的居住和生活环境，提升居民宜居幸福感，哈尔滨市人大常委会拟制定《哈尔滨市改造后老旧住宅小区物业管理规定》。为充分发扬民主立法，更好地集中民智，现将规定草案征求意见稿全文公布，向社会征求意见。现将有关事项公告如下：
一、反馈意见的方式
（一）来信地址：
哈尔滨市道里区友谊路307号，市人大常委会法制工作委员会，邮政编码：150018。
（二）电子邮箱：
lfsc3227@163.com
二、公开征求意见时间
截至2024年9月25日。
哈尔滨市人大常委会办公厅
2024年9月5日
哈尔滨市改造后老旧住宅小区物业管理规定
（草案征求意见稿）
第一条（立法目的）为规范改造后老旧住宅小区物业管理活动，巩固老旧住宅小区改造成果，改善居民的居住和生活环境，提升居民宜居幸福感，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条（适用范围）本市行政区域内列入省老旧小区改造计划并完成改造的老旧住宅小区的物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。
第三条（政府职责）市人民政府和区县（市）人民政府应当加强对改造后老旧住宅小区物业管理工作的组织和领导，建立健全改造后老旧住宅小区物业管理联席会议制度、多元纠纷解决机制和工作考核机制，落实部门工作责任，及时统筹解决改造后老旧住宅小区物业管理中的工作机制、部门职责等重大问题。
第四条（实施主体）市物业行政主管部门负责本市改造后老旧住宅小区物业管理的综合协调和指导监督，组织实施本规定。
区县（市）物业行政主管部门负责本辖区内改造后老旧住宅小区物业管理活动的具体监督管理工作。
其他有关行政主管部门，按照各自职责做好改造后老旧住宅小区物业管理有关工作。
第五条（街道办职责）街道办事处或者乡镇人民政府负责指导、监督、协调和处理本辖区内改造后老旧住宅小区物业管理的日常工作，具体履行下列职责： （一）组织、协助、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，指导、监督其依法履行职责。
（二）负责查询成立首次业主大会所需业主名册等资料；查询不到的，组织居（村）民委员会逐户登记。
（三）组织无法选聘物业服务企业或者无法开展业主自我管理的小区实施环境卫生等基本物业服务。
（四）自行或者召集城管、公安等有关部门研究协调解决物业管理中出现的问题和矛盾纠纷。
（五）配合有关部门定期排查危险房屋、违规改建、楼道堆放、高空坠物、非机动车违规充电、违规群租等安全隐患。
（六）法律、法规规定或者市、区县（市）人民政府确定的其他职责。
第六条（人大监督）市人民政府和区县（市）人民政府应当每年向本级人民代表大会常务委员会报告改造后老旧住宅小区物业管理相关工作。市、区县（市）人民代表大会常务委员会应当对政府改造后老旧住宅小区物业管理相关工作报告进行会议审议。
第七条（建管交接）老旧住宅小区改造项目竣工后，建设单位应当组织施工单位、监理单位、设计单位、物业服务人和业主代表等对改造内容进行验收，详细查验隐蔽工程施工记录，签署验收意见。
建设单位依法负责老旧小区改造后工程质量遗留问题的处置。
老旧住宅小区改造项目验收合格后，建设单位应当及时向该小区物业服务人、业主委员会、物业管理委员会移交相关资料，并将复印件或者电子文档交所在地区县（市）物业行政主管部门存档。
物业服务人、业主委员会、物业管理委员会应当作好相关资料接收及保管工作。
第八条（物业管理用房）改造后老旧住宅小区原有的物业管理用房应当移交给现物业服务人使用；没有配建物业服务用房的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府可以依法将闲置的公有房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。
鼓励居民委员会、住宅小区周边企事业单位依法将闲置的房屋或者场地提供给物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会使用。
第九条（经营收益）经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准，改造后老旧住宅小区物业管理区域内可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。
利用物业服务经营性用房等物业共有部位、共有设施设备从事经营活动产生的收入，扣除合理成本后归全体业主所有。经业主共同决定，经营收益可以作为老旧住宅小区维护管理费用的补充资金。
经营收益由业主委员会或者物业管理委员会自行管理的，应当以业主委员会或者物业管理委员会名义开设账号，接受业主和居（村）民委员会的监督，并每六个月公示一次经营情况以及收益收支情况。
第十条（自行管理要求）改造后老旧住宅小区业主可以通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理。
实施自行管理的，应当明确管理方案、收费标准、服务等内容，无法达到上述要求的，街道办事处或者乡镇人民政府依法组织全体业主通过业主大会共同决定选聘物业服务人实施专业化物业管理，接受相关部门的监督。
第十一条（基本物业服务）业主不能通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织实施环境卫生等基本物业服务。
街道办事处或者乡镇人民政府可以针对改造后老旧住宅小区的不同情况，分别制定基本物业服务实施方案，包括服务内容与标准、收费项目与标准、人员安排等，并在广泛征求业主意见后实施。
实施基本物业服务的物业服务标准和收费标准可以参照我市住宅前期物业服务指导标准和住宅前期物业服务收费指导标准确定。
实施基本物业服务的老旧住宅小区，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃权利为由拒绝交纳。
第十二条（物业服务收费）改造后老旧住宅小区物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。
实行包干制收费方式的，业主可以参照基本物业服务项目清单和物业服务收费基准价格及其浮动幅度，与物业服务人在物业服务合同中约定物业服务费标准。 提倡改造后老旧住宅小区物业实行酬金制计费方式。实行酬金制收费方式的，物业服务人应当以物业服务项目为单位开设银行账户，建立健全收支账目，并每季度向业主大会或者全体业主报告物业服务费和支出情况，提出下一季度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告。
物业管理区域内的企事业单位应当按照物业服务合同的约定交纳物业费。
公有房屋产权单位应当与承租人约定物业费交纳主体，未约定的由产权单位交纳物业费。
第十三条（物业管理区域）区县（市）物业行政主管部门可以会同街道办事处或者乡镇人民政府在未划分物业管理区域的改造后老旧住宅小区探索实施区域整合，综合考虑规划条件、建筑物规模、共有设施设备、业主人数、自然界限、社区布局等因素，经征求业主意见后确定物业管理区域并公告。
划定物业管理区域后，区县（市）物业行政主管部门可以在业主自愿前提下，选聘物业服务企业，根据实际情况采取相应物业管理模式，开展分项委托服务。 鼓励将改造后老旧住宅小区与邻近市政资源，统一委托物业服务企业管理。
第十四条（专项维修资金收缴）区县（市）人民政府应当建立健全改造后老旧住宅小区住宅专项维修资金的交存、管理、使用机制，与商业银行签订委托合同，开立维修资金专户，开具维修资金专用电子票据，并可委托专户银行办理维修资金账户的设立、交存、结算等手续。
第十五条（多元纠纷解决机制）市人民政府和区县（市）人民政府及其物业行政主管部门应当加强基层治理，促进多元化解矛盾纠纷资源向基层倾斜，充分依靠基层自治，发挥公共法律服务机构的作用，从源头上预防化解各类矛盾纠纷，依法引导通过非诉方式化解矛盾纠纷。
街道办事处或者乡镇人民政府应当建立健全人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解衔接联动的多元纠纷解决机制。发挥各责任主体职能作用，整合各方资源，着力将改造后老旧住宅小区物业管理矛盾纠纷化解在基层。调解不成的，及时提请市和区县（市）人民政府物业行政主管部门解决。
人民法院应当加强一站式多元化解矛盾纠纷机制建设，完善诉前辅导、甄别分流机制，充分利用人民法院调解平台，与其他调解组织相衔接，强化对人民调解组织、特邀调解组织的业务指导。对适合调解的纠纷，积极引导当事人先行协商和解或者委派调解组织调解，促进矛盾纠纷化解在诉前。
第十六条（小区执法）区县（市）人民政府物业管理、城市管理、自然资源、发展改革、公安、人民防空、应急管理、消防救援、市场监管等部门，应当按照各自职责，加强物业服务区域内公共秩序、物业服务收费、房屋使用、治安秩序、消防、环境卫生、园林绿化等方面的常态化监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布所负责的执法事项和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。
有关部门接到投诉、举报应当即时登记，属于本部门职权范围的事项，应当及时处理，并在五个工作日内予以回复；不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有相关职权的部门；接受移交的部门对管理职责有异议的，由所在市、区县（市）人民政府指定管理部门，不得再自行移交。
行政执法单位进入物业服务区域开展执法活动的，业主、业主委员会、物业服务人等应当予以配合。
第十七条（实施日期）本规定自 年 月 日起施行。2012年9月10日市人大常委会公布的《哈尔滨市物业管理条例》同时废止。
