第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。
第三条 本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。
本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本条例所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理的老旧住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，为业主提供相应物业服务的活动。本条例所称业主自行管理，是指由业主推选代表，按照规定标准，为业主提供相应物业服务的活动。
第四条 市住房保障和房产管理部门（以下称市物业行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作，并组织实施本条例。
区、县（市）物业行政主管部门负责所辖区内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡（镇）人民政府具体负责所辖区内物业管理活动的日常管理工作。
社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。
城乡建设、城乡规划、城市管理、城市管理行政执法、环境保护、价格、公安、工商、食品药品监督、财政、民政、卫生、质量技术监督、水务、广播电视等有关行政管理部门，按照各自职责做好物业管理相关工作。
第五条 物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，维护会员合法权益，促进行业建设和健康发展。
市物业行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监督。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业 主
第六条 房屋的所有权人为业主。
进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主。
尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、继承、赠与、合法建造等已经实际占有该房屋的人，在物业管理活动中可以视为业主。
第七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）依据合同约定或者有关规定接受物业服务企业、社区物业服务机构提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业或者社区物业服务机构的物业服务活动；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照规定交纳专项维修资金；
（五）按照规定、约定交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（一）推选业主代表参加业主大会会议；
（二）决定本小组范围内专项维修资金的使用；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使本条第二款规定职责的程序，参照业主大会议事规则执行。
第二节 业主大会
第十条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行管理职责。
第十一条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；
（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。
具备召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府。建设单位未报告或者建设单位已退出的，百分之二十以上的业主可以联名向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。对符合条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到报告或者书面要求之日起三十日内，组建首次业主大会会议筹备组。
第十二条 首次业主大会会议筹备组由七至十七人单数组成，由业主代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居民委员会和建设单位人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府指派人员担任，业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。
筹备组组建后七日内，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。
建设单位或者物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用情况等资料。
第十三条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案、业主委员会工作规则草案和业主委员会选举办法草案；
（三）确认业主身份、业主人数及物业建筑面积；
（四）组织推荐业主委员会委员候选人；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他工作。
第十四条 本条例第十三条第（一）至（四）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者物业建筑面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第十五条 筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议选举产生业主委员会之日起，筹备组职责自行终止。
在一个物业管理区域内分期开发的项目，可以在分期开发期间召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
第十六条 业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前将会议时间、形式和内容告知全体业主，并通知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，接受其监督和指导。街道办事处、乡（镇）人民政府应当派员列席。
业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。
除本条例规定的单位或者组织外，任何单位和个人不得擅自组织召开业主大会会议。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。
业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。
业主大会会议表决采取记名投票方式。
第十八条 业主大会对下列事项作出决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）制定和修改业主委员会工作规则；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）撤销业主委员会的不当决定；
（七）筹集和使用专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定的业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、议事内容、表决程序，业主委员会的组成、任期及工作经费筹集、使用、管理，业主委员会委员的资格、改选、罢免、津贴等事项作出约定。
业主大会决定的管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
第十九条 业主大会决定本条例第十八条第一款第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定本条例第十八条第一款第（七）项、第（八）项以外的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
物业建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。一人拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票人数按一人计算。
第二十条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。
第三节 业主委员会
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，每届任期三年。业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）监督和协助物业服务企业或者社区物业服务机构开展物业服务活动；
（五）督促业主履行义务；
（六）调解业主或者物业使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构之间的矛盾纠纷；
（七）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会不得超越职权行使业主大会的职责，不得从事与物业管理无关的活动。
业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第二十二条 业主委员会一般由五至十五人单数委员组成，候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。在一个物业管理区域内分期开发的项目，新一期项目的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第二十三条 业主委员会委员、候补委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守有关法律、法规、规章和业主大会议事规则、管理规约；
（三）履行业主义务；
（四）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：
（一）业主大会筹备成立情况；
（二）首次业主大会会议决定；
（三）业主大会议事规则；
（四）管理规约；
（五）业主委员会委员名单和基本情况；
（六）法律、法规规定的其他材料。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更，以及业主委员会换届的，应当自变更或者换届之日起十五日内，持有关材料到原备案单位办理变更或者换届备案手续。
第二十五条 业主委员会应当依法刻制业主大会、业主委员会印章，并制定印章使用管理规定。
经业主大会作出的决定，方可使用业主大会印章。
第二十六条 业主委员会会议每年应当至少召开两次。经三分之一以上委员提议或者业主委员会主任认为有必要时，可以召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
第二十七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会应当派员列席。
第二十八条 业主委员会作出的决定，应当经全体委员过半数签字同意。一名委员拥有一票表决权。
业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。
第二十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是该物业管理区域业主；
（二）以书面方式向业主大会提出辞职请求；
（三）因身体健康等原因丧失履行职责能力；
（四）法律、法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。
第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定后，终止其委员资格：
（一）不履行委员职责；
（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；
（三）侵害业主共同利益；
（四）不履行业主义务；
（五）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（六）被依法追究刑事责任；
（七）因其他原因不适合继续享有委员资格。
第三十一条 业主委员会委员资格终止的，由候补委员按照得票数多少依次递补。
资格终止的业主委员会委员，应当及时将所保管的有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物交回业主委员会。
第三十二条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府督促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满之日起五日内，原业主委员会应当将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。
第三章 前期物业管理
第三十三条 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。已经建成交付使用、自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再按照本条前款规定重新划分。
一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。
第三十四条 分期开发建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。
第三十五条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证和建设项目规划设计图纸，向区、县（市）物业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。
区、县（市）物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府的意见后进行划分，并告知建设单位。
第三十六条 建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二的比例在物业管理区域内配置物业管理用房，但建筑面积最低不少于一百平方米，最高一般不超过五百平方米。业主委员会办公用房按照物业管理用房总建筑面积百分之十的比例调剂，但建筑面积最低不少于十五平方米。
物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋，具备供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。
物业管理用房的所有权属于全体业主共有，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用。
第三十七条 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进行审核。市物业行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应当对物业管理用房进行核查。
在物业项目交付使用时，区、县（市）物业行政主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。
第三十八条 建设单位在销售物业前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。投标人少于三个或者建筑面积不超过两万平方米的，经物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
市物业行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。
第三十九条 建设单位依法选聘物业服务企业后，应当与其签订书面前期物业服务合同。
建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。
前期物业服务合同及前期物业管理服务适用本条例第四章的有关规定。
第四十条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当书面共同承诺遵守临时管理规约。
业主大会通过管理规约后，临时管理规约自行失效。
第四十一条 建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业管理承接验收手续，移交物业管理用房和下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施、设备的安装、使用和维护保养技术资料；
（三）共用部位、共用设施设备明细；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验，并做好登记存档。
建设单位向物业服务企业移交本条第一款所列资料的同时，应当向市物业行政主管部门报送备份。
第四十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第四章 物业管理
第一节 物业服务企业管理
第四十三条 物业服务企业从事物业管理活动，应当具有独立的法人资格，取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、资质证书等材料到市物业行政主管部门备案。
第四十四条 物业服务企业管理的物业，实行项目经理责任制。物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书；工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。市物业行政主管部门应当建立全市物业管理从业人员档案。
第四十五条 选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。
选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。
第四十六条 业主大会选聘物业服务企业，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。
第四十七条 业主大会依法选聘物业服务企业后，业主委员会应当代表业主与被委托物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。
前期物业服务合同约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。
第四十八条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，持物业服务合同到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。
第四十九条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：
（一）遵守有关法律、法规和规章的规定；
（二）符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范；
（三）按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；
（四）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项；
（五）向业主大会进行报告，听取业主的意见和建议，改进和完善服务。
第五十条 物业服务企业可以将物业管理区域内专业技术较强的服务业务专项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第五十一条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第五十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费实行政府指导价；公寓、别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。物业配套使用的电梯费和室内停车场（位）的综合服务费实行政府指导价。
实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。
实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。
第五十三条 物业服务费用由物业服务企业向业主直接收取。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业管理区域内已经竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。建设单位出售物业时，不得承诺减免物业服务费用。业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当配合物业服务企业督促其交纳，物业服务企业可以公布物业服务费交纳情况。
业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。
第五十四条 物业管理区域内，供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十五条 物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第五十六条 物业服务合同期限内，物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当提前六十日将解除时间、原因等情况书面告知对方，并书面报告物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门以及街道办事处、乡（镇）人民政府，同时在物业管理区域内公告十五日。
物业服务合同提前解除的，业主委员会应当组织召开业主大会重新选聘物业服务企业。
第五十七条 物业服务企业应当在物业服务合同终止后十日内，与业主委员会办理退出交接手续，并移交下列资料和财物：
（一）预收的物业服务费用；
（二）全部物业档案资料；
（三）物业管理用房、共用设施设备用房；
（四）其他属于业主共有的财物。
业主委员会应当与新选聘的物业服务企业办理物业承接验收手续，同时移交本条第一款所列的资料、财物。
原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
第二节 社区物业服务机构管理和业主自行管理
第五十八条 未实行物业管理的老旧住宅，应当实行社区物业服务机构管理。社区物业服务机构为非营利性单位，由街道办事处、乡（镇）人民政府根据社区设置、物业规模等情况组建，报经市物业行政主管部门批准后成立，接受市、区物业行政主管部门的指导和监督。
市、区人民政府对社区物业服务机构给予适当补贴。
第五十九条 社区物业服务机构应当按照规定提供下列基础性服务：
（一）环境卫生清扫保洁；
（二）绿化养护；
（三）房屋共用部位、共用设施设备日常综合维修。
第六十条 社区物业服务机构的服务收费标准由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门确定，并定期向社会公布。
第六十一条 业主大会依法选聘物业服务企业或者自行管理的，社区物业服务机构应当终止服务，并按照规定办理相关交接手续。
第六十二条 规模较小且具备自行管理条件的，经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受市、区、县（市）物业行政主管部门的指导和监督。
自行管理的物业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等具体事项由业主共同协商决定。
自行管理不得违反有关法律、法规和规章的规定，损害社会公共利益，侵害业主的合法权益。
第三节 其他规定
第六十三条 物业服务企业、社区物业服务机构应当接受社区居民委员会的指导和监督。第六十四条 未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、无法正常开展工作等情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。第六十五条 物业服务企业或者社区物业服务机构应当在管理区域将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第五章 物业的使用和维护
第六十六条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定，物业使用中不得有下列行为：（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；（二）擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；（三）违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的；（四）占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的；（五）随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴，擅自在阳台外新建外挂式保温设施，擅自在屋顶等公共空间搭建鸽舍，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的；（六）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养大型犬等违反治安管理规定的；（七）产生噪声、振动、烟尘等违反环境保护管理规定的；（八）擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的；（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。物业服务企业或者社区物业服务机构发现业主、物业使用人在物业使用过程中有本条前款行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内向业主委员会和有关行政管理部门报告。第六十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业或者社区物业服务机构；物业服务企业或者社区物业服务机构确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。第六十八条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意后，由市物业行政主管部门会同城乡规划、环境保护、消防等有关行政管理部门依法办理批准手续。第六十九条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。 业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业或者社区物业服务管理机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务管理机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。第七十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，不得影响房屋的安全和正常使用，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业或者社区物业服务机构的同意后，按照规定办理相关手续。属于业主所得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第七十一条 在确保消防通道和道路畅通的情况下，占用物业管理区域内共用道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收取道路、场地占用费和服务管理费的，参照价格行政主管部门规定的指导价执行。道路、场地占用费应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。对停放车辆有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构另行签订委托保管合同。第七十二条 拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活和危及安全的重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修，待维修工程结束后，所发生费用由相关受益人共同分摊。业主转让物业时，买卖双方应当同时办理专项维修资金转移变更手续。未交存专项维修资金或者账户余额不足的，应当按照规定予以补足。专项维修资金的交存、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。第七十三条 物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。第七十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业或者社区物业服务机构维修养护，费用由责任人承担。第七十五条 供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及物业管理相关责任单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。本条前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当通知物业服务企业、社区物业服务机构和业主委员会，并及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。第七十六条 业主或者物业使用人对于设置于房屋内部的共用设施设备负有监管责任，发生损坏或者妨碍正常使用的情况时，业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业或者社区物业服务机构进行维修。对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当给予配合。相关业主、物业使用人因不配合造成其他业主、物业使用人财产损失的，应当依法承担赔偿责任。
第六章 监督管理
第七十七条 市、区、县（市）有关行政主管部门和街道办事处应当按照下列规定对物业管理区域内的有关活动进行监督检查：（一）物业行政主管部门对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、从业人员执业资格、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况进行监督；（二）城乡规划行政主管部门对物业管理用房的规划配置等情况进行监督；（三）城市管理行政主管部门对物业管理区域内的容貌、环境卫生、绿化等情况进行监督；（四）城市管理行政执法部门对擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭滥建、乱设摊点、损坏绿地、乱贴乱画、室外经营活动噪声扰民等情况进行监督；（五）城乡建设行政主管部门对建设单位履行房屋工程质量保修责任等情况进行监督；（六）价格行政主管部门对物业服务收费、价格公示等情况进行监督；（七）公安行政主管部门对治安、消防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等情况进行监督；（八）环境保护行政主管部门对烟尘污染、室内经营活动噪声扰民等情况进行监督；（九）水务行政主管部门对供排水等情况进行监督；（十）工商行政主管部门对无照经营等情况进行监督；（十一）质量技术监督行政主管部门对电梯、锅炉等安全运行情况进行监督；（十二）卫生行政主管部门对生活饮用水质量等情况进行监督；（十三）街道办事处对物业服务企业日常服务、业主大会成立、业主委员会选举备案等情况进行监督；（十四）其他有关行政管理部门按照职责对相关情况进行监督。第七十八条 有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应当依法及时予以制止或者处理。物业服务企业或者社区物业服务机构应当协助有关行政管理部门调查和配合取证。第七十九条 实行物业服务企业综合信用评价制度。市物业行政主管部门会同相关行政管理部门对物业服务企业在从事物业管理活动中履行责任和义务等情况进行总体评价，作为物业服务企业资质动态考核和市场准入、退出的重要依据，同时向社会公布评价结果。市人民政府应当制定信用评价的具体办法。第八十条 物业服务企业从事物业服务，实行信用保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门缴存物业服务信用保证金。信用保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于物业服务企业擅自退出的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。物业服务信用保证金管理办法由市物业行政主管部门另行制定。第八十一条 物业管理活动出现矛盾纠纷时，当事人可以申请调解、依据合同约定申请仲裁或者依法向人民法院起诉。当事人申请调解的，由街道办事处组织相关单位或者个人协调解决；街道办事处协调无法解决的，由区、县（市）物业行政主管部门协调解决；出现重大矛盾纠纷的，由市物业行政主管部门协调解决。市、区、县（市）物业行政主管部门应当实行物业管理矛盾纠纷调解联席会议制度，召集有关街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解矛盾纠纷。调解过程中，对可能涉及诉讼的事项，可以邀请人民法院有关人员参加。
第七章 法律责任
第八十二条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：（一）未按照规定配置物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。（二）对住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。（三）与物业买受人签订物业买卖合同时，未将前期物业服务合同作为附件的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。（四）未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的，责令限期改正；逾期不改正的，处以十万元以上五十万元以下的罚款。 （五）未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向市物业行政主管部门报送备份的，责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下的罚款。（六）未按照规定交存专项维修资金的，责令限期交存，逾期不交存的，处以应交存额百分之五以上百分之十以下的罚款。（七）擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款。第八十三条 物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由市物业行政主管部门或者区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：（一）未取得资质证书擅自从事物业服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。（二）物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，予以警告，责令限期改正，并处一万元以上三万元以下的罚款。 （三）外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动未备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。（四）聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以五万元以上十万元以下的罚款。（五）未办理物业服务合同备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。（六）未按照规定缴存物业服务信用保证金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。（七）将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，并处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。（八）不按照规定办理退出交接手续，移交有关资料、财物的，责令限期改正；逾期仍不移交的，予以通报，并处一万元以上十万元以下的罚款。物业服务企业擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第八十四条 单位和个人违反本条例规定有下列行为之一的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，对个人并处一千元以上一万元以下的罚款，对单位并处五万元以上二十万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用道路、场地和楼道等物业共用部位，损坏、移动共用设施设备，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。第八十五条 单位和个人违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第八十六条 单位和个人违反本条例规定，擅自将住宅改变为经营性住房的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下的罚款。第八十七条 单位和个人违反其他规定的，由有关行政管理部门根据相关法律、法规、规章的规定予以处罚。第八十八条 物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第八十九条 市物业行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。第九十条 本条例自 年 月 日起施行。市人大常委会二○○四年 月 日公布的《哈尔滨市物业管理规定》同时废止