在我市制定《物业管理条例》时，涉及到业主委员会的法律地位是否应在法规中规定问题，成为争论的一个焦点。其实，关于业主委员会的法律地位问题，国家立法上有缺失，法学理论上有争议，司法实践中有分歧。如何正确认识业主委员会法律地位，谈点个人浅见。
一、业主委员会的现行立法规定
业主委员会是现代城市住宅实行物业管理过程中出现的一个新型社会组织体。目前，我国立法上对业主委员会没有明确的法律定义，只是有些具体规定。《中华人民共和国物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第78条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第83条2款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院起诉。”国务院《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会，报告物业管理情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。”第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第3条规定：“业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。”
可见，业主委员会是经业主大会选举产生并经主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治性组织。
二、业主委员会的外国立法模式
关于业主委员会是否具有独立民事主体资格，各个国家和地区的法律规定有所不同，总结有关文章的介绍，主要有以下四种模式：（一）法人模式。以法国为代表，又被称为“法国模式”。该模式在立法上完全承认业主委员会具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任。法国《住宅分层所有权法》规定区分所有权人的管理团体为共有人协会，它是通过共有人的共同行为而建立的强制组织，具有法人资格，是权利义务主体。除法国外，我国香港也采用这种模式，香港《建筑物管理条例》规定业主立案法团由管理委员会申请成立，在所申请的业主立案法团符合规定条件时，土地注册处就应发给注册证书，业主立案法团就正式成立，并取得法人地位。（二）非法人模式。以德国为代表，又被称为“德国模式”。此种模式在立法上与法人模式完全相反，完全不承认业主委员会具有法人资格，认为其仅为没有权利能力的一般团体。依据德国《住宅所有权法》规定，业主自治管理机构不具有法人资格，属于没有权利能力的的团体。采用此模式的还有我国台湾地区，台湾《公寓大厦管理条例》规定全体区分所有权人组成的区分所有权人会议为公寓大厦管理的权力机构。管理委员会为区分所有权人会议的执行机关，相当于非法人组织。
（三）折衷主义模式
。以日本为代表，又被称为“日本模式”。与前两种确定性规定的模式不同，此种模式并不完全承认或否认业主委员会的主体资格，其规定业主委员会具备法定条件后就承认其法人资格，也就是说业主委员会是否具有法人资格附加了一定的条件。日本《建筑物区分所有权法》规定区分所有权人超过30人时可以决议并登记为法人，区分所有权人未达到30人的为无权利能力团体。
（四）实用主义模式
。以美国为代表，又被称为“美国模式”。所谓实用主义模式即判例实务上的法人资格模式，是指以有利于生活、有利于处理纠纷为原则来判断业主委员会是否具有主体资格。美国在立法上不承认业主管理组织具有法人资格，但随着形势发展及法律学说的推动，美国法院在1970年代通过判例承认其具有法人资格。至今，业主管理组织的法人资格在美国判例实务上获得普遍的承认。
三、业主委员会的学界认识
对于业主委员会的法律地位，目前我国理论界存在着不同的认识，主要的观点有：
（一）社团法人说
该观点主张业主委员会是依法成立、有必要的经费和财产、有自己的名称、组织机构和场所，属于社团法人，享有拟制的人格，具有完全的民事权力能力和民事行为能力，能够按照自己意思表示独立行使民事权利，其行为和决策后果应由自己承担，不能直接归于各个业主。这种观点主要从法人的特征来说明业主委员会具有法人的构成要件。理由是：第一，业主委员会是经过当地房地产管理部门依法登记备案的合法组织，有自己的章程；第二，现实中已经成立的业主委员会绝大多数有自己的财产和经费；第三，业主委员会能够以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外签订合同，起诉或应诉等。
（二）非法人组织说
该观点不赞成业主委员会是社团法人，认为它是一种具有一定组织机构和运营财产，享有独立的诉讼主体资格的非法人组织（即“其他组织”），可以行使民事权利、承担民事责任，享有独立的诉讼主体资格。持这种观点的人主要是从非法人组织的特征来说明业主委员会具有法律所规定的构成要件。理由是：业主委员会合法成立、有一定组织机构和财产，已具备最高法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》中“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”的要求。
（三）一般组织说
该观点认为，业主委员会既不是法人，也不属于独立的非法人组织，不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格，而仅仅是特定民事主体——业主团体的代表机构。理由是：业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构，没有自己独立的财产，其成立的目的，只是为了能够代表全体业主对内进行日常的管理事务，没有独立的法律地位，不具有独立的民事主体资格，不能以自己名义进行法律活动。
（四）社会公益团体说
该观点认为业主委员会属于社会公益团体，即从事和举办社会福利事业的社会团体。其并不涉及民事权利、义务、责任的承担。理由是：业主委员会的组成人员是无偿提供服务的，《物业管理条例》第16条第2款规定：业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。（五）群众性自治组织说该观点认为，业主委员会是在一个物业管理区域内代表全体业主，对物业实施自治管理的群众性组织。它不同于机关事业单位，也不同于社会团体，又和社区居民委员会有所区别。它只对业主所拥有的物业负责。因此，业主委员会与物业服务企业之间是一种平等民事主体关系，通过合同约定的方式来明确双方的权利和义务。理论上的不同认识也反映到司法实践中产生分歧。各地法院对业主委员会是否具备诉讼主体资格持不同的观点，以业主委员会为原告起诉的案件，有的被驳回，有的获支持。就连最高人民法院对此也有不同裁定。比如，2002年合肥市金湖小区业主委员会起诉小区开发建议单位泰兴房地产开发公司履行提供配套公用设施和移交管理用房义务。合肥市中级法院认为，金湖新村业主委员会既不是法人，也不具备其他组织条件，不具有诉讼主体资格，裁定不予受理。最高法院对此案做出了《(2002）民立他字第46号批复》：根据《民事诉讼法》第49条、最高法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干意见的规定》第40条规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”的条件，可以自己名义起诉。这说明最高法院认同业主委员会有“原告”主体资格。2003年温州市银都花园业主委员会起诉建设房地产开发公司广告及售楼书中诸多承诺未兑现。浙江省高级法院受理此案后，房地产公司答辩称，银都花园业主委员会无主体资格，起诉既无事实依据也无法律依据，应予以驳回。最高法院在对此案做出的《最高人民法院（
2005)民一终字第12号民事裁定》中认为，“按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应依法履行职责，其职责是针对物业管理、物业服务等事项进行监督，不应管辖关于合同事项的相关问题”。又与前例做出了完全相反的裁定。
四、业主委员会法律地位的再认识
对业主委员会的法律地位在立法上没有给出完美回答，在司法实践中也没有给出满意答案，理论上争论不休。那么，对业主委员会究竟该如何准确定位呢？笔者认为：从目前我国现有的法律规定看，业主委员会不是独立的民事主体，不能以自己的名义从事民事活动，不具备独立的诉讼主体资格，不能独立地享有民事权利和承担民事责任。第一、业主委员会不符合民事主体资格根据我国有关民事法律规定，民事主体包括“自然人、法人、其他组织”三种。从三种民事主体法律特征逐一分析：首先，业主委员会不是自然人。这显然是不需要论述的。其次，业主委员会不是法人。根据《民法通则》第36条规定，“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”我国法人分为企业法人、机关和事业单位法人、社团法人三种。但无论哪种，都必须依法成立，有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构、场所，能够独立承担民事责任。业主委员会显然不是机关和事业单位法人，那么是不是企业法人和社团法人呢？回答也是否定的，因为企业法人须经工商部门许可登记，社团法人须经民政部门许可登记，业主委员会既不经工商部门登记，也不经民政机关登记，而是通过业主大会选举产生成立的，其虽经房地产行政主管备案，但不同于行政许可登记，不是成立的必备条件，目的还是为了方便管理的需要。还有非常重要的一条，就是业主委员会无独立、完全所有的财产和经费，不能独立承担民事责任。业主委员会既不从事经营活动，业主也不向业主委员会交纳款项维持业主委员会的运作，业主委员会占有、使用的管理用房和公共部位、公共设施经营收益等财物，是属于全体业主共有的，可见业主委员会没有自己的独立财产和经费。因此，不具备法人资格条件。再次，业主委员会不是“其他组织”。“其他组织”也称非法人组织，指虽不具有法人资格但可以自己名义从事民事活动的组织体。根据最高法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定：“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具有法人资格的组织。包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（9）符合本条规定条件的其他组织。”可见，对“其他组织”的列举中没有业主委员会。如前所述，业主委员会没有自己独立的财产和经费，不符合“具有一定的财产”的法定条件，是其不能作为“其他组织”的最主要理由。第二，不赋予业主委员会民事主体资格的原因业主委员会制度的设计源于业主民主自治的理论，《物权
法》和国务院《物业管理条例》规定，业主委员会由业主大会选举产生，由业主担任成员，执行业主大会决定的事项。可见，业主委员会是业主大会的执行机构，从属于业主大会，性质属于内部自治组织，类似于公司内部的董事会。业主委员会成立的目的，只是为了能够代表全体业主对内进行日常的管理事务，对外实施相关的具体行为。业主委员会不能不能以自己名义独立地进行民事活动，其所作出的意思表示和法律行为是依据业主大会的决议或者授权，由此产生的法律后果不是由其独立承担而是及于全体业主。具体而言，业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，可以代表业主进行民事诉讼，但前提必须是依据业主大会的决议或者授予权，其行为后果由全体业主承担。因此，法律就没有必要再明确赋予业主委员会民事主体资格了。在《物权法》起草过程中，立法者对此问题的研究意见可以印证上述论点。全国人大法律委员会副主任委员胡康生在向十届全国人大常委会第二十三次会议汇报《物权法（草案）》修改情况时说，草案第四次审议稿曾规定了“可以以业主委员会名义提起诉讼、申请仲裁”，但后来又删去了这一规定，主要考虑业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，不宜再增加新的民事主体，对侵害业主共同权益的纠纷，可以按《民事诉讼法》的规定推选代表进行诉讼。综上，没有必要在地方立法中再对业主委员会的法律地位进行明确规定，也没有必要通过地方立法赋予业主委员会的诉讼主体资格。
