哈尔滨市住宅物业管理条例（草案）

第一章 总 则

　　第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护住宅物业管理相关主体的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《黑龙江省住宅物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的住宅物业管理（以下简称物业管理）以及相关监督管理活动，适用本条例。

　　第三条 区县（市）人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导，建立物业管理综合协调机制和工作考核机制，组织有关部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他相关单位落实物业管理职责，部署、协调本辖区内物业管理工作。

　　第四条 市物业主管部门负责本市物业管理的综合协调和监督指导，组织实施本条例，并履行下列职责：

　　（一）拟订或者制定物业管理相关政策措施和配套规定；

　　（二）制定临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等示范文本；

　　（三）指导、监督建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称维修资金）管理工作；

　　（四）指导、监督物业行业信用评价工作；

　　（五）指导、监督物业管理行业协会工作；

　　（六）指导、监督物业服务第三方评估机构依法规范开展工作；

　　（七）指导、监督区县（市）物业主管部门开展物业管理相关工作；

　　（八）法律、法规和规章规定的其他职责。

　　第五条 区县（市）物业主管部门负责本辖区内物业管理的具体监督管理工作，并履行下列职责：

　　（一）指导、监督街道办事处或者乡镇人民政府物业管理相关工作；

　　（二）监督管理招标投标选聘物业服务人工作；

　　（三）监督物业服务人依法履行义务；

　　（四）开展采集、认定物业服务人信用信息等信用评价工作；

　　（五）汇总城市保障对象物业费补贴等工作；

　　（六）审核维修资金的使用申请工作；

　　（七）与物业管理有关的备案工作；

　　（八）法律、法规和规章规定的其他职责。

　　第六条 自然资源和规划、城市管理、公安、财政、民政、发展和改革、市场监督管理、应急管理、卫生健康、人民防空等有关部门，应当按照职责权限，共同做好物业管理的有关监督管理工作。

　　第七条 街道办事处或者乡镇人民政府负责指导、监督、协调和处理本辖区内物业管理的日常工作，并履行下列职责：

　　（一）组织、指导、监督业主组织的成立、换届、依法履职和工作测评；

　　（二）核查物业服务用房的配置和移交，监督业主共有部分登记材料的移交；

　　（三）依法组建物业管理委员会，监督其履行职责；

　　（四）建立物业基本服务和应急服务保障机制；

　　（五）指导、检查、监督物业服务人依法履行义务；

　　（六）依法调处物业管理纠纷，召集有关部门研究协调解决物业管理中出现的问题；

　　（七）建立日常巡查机制，配合有关部门在物业管理区域内开展执法管理工作；

　　（八）法律、法规和规章规定的其他职责。

　　第八条 居（村）民委员会依法协助街道办事处或者乡镇人民政府开展与物业管理有关的具体工作，指导业主依法开展物业管理自治活动。未成立业主委员会且未组建物业管理委员会的，由所在地居（村）民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会相关职责。物业管理委员会和代行业主委员会相关职责的居（村）民委员会以下统称为依法承担业主委员会职责的组织。

第二章 物业管理区域和建设单位责任

　　第九条 建设单位在编制建设工程设计方案时，应当按照便民利民和便于实施物业管理的原则，依法合理确定物业服务用房、物业共用设施设备等的配置。自然资源和规划主管部门在审查建设工程设计方案的相关内容时，应当听取所在地市、县（市）物业主管部门的意见。

　　第十条 有下列情形之一的，经业主共同决定，业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织可以向所在地区县（市）物业主管部门提出物业管理区域调整申请：

　　（一）配套设施设备能够分割独立使用的；

　　（二）因道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备维护管理责任的；

　　（三）规模较小的物业管理区域与相邻物业管理区域合并的。

　　第十一条 申请调整物业管理区域的，应当提交下列材料：

　　（一）物业管理区域调整方案；

　　（二）物业服务用房使用方案；

　　（三）共用设施设备维护管理责任分配方案；

　　（四）业主依法表决同意的有关材料。所在地区县（市）物业主管部门应当自收到本条前款规定材料之日起三十日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府，结合物业管理实际，依法确定物业管理区域并予以公告。

　　第十二条 建设单位应当承担物业交付前的物业管理责任和所发生的各项费用。建设单位应当对物业服务用房进行基础装饰装修，配备符合业主委员会和物业服务人办公基本需要的桌椅、通讯等设施设备。建设单位在进行不动产首次登记时，应当将包括物业服务用房在内的业主共有部分进行登记。街道办事处或者乡镇人民政府应当对物业服务用房配置等情况进行现场核实，监督建设单位将符合本条第二款要求的物业服务用房和业主共有部分不动产登记材料移交给业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织。既有物业项目未规划配建物业服务用房或者配建的物业服务用房不符合标准的，物业服务人应当与业主协商，可以通过购买、租赁等方式确定物业服务用房。

　　第十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，履行物业保修义务。鼓励建设单位通过购买商业保险的方式，增强履行物业保修义务的能力。业主共有部分在保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当及时通知建设单位履行保修义务。

　　第三章 业主和业主组织

　　第十四条 业主应当采用记名的方式对共同决定事项进行表决，并在投票时载明业主专有部分面积。因召开业主大会或者共同决定事项需要，筹备组、业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织，可以向建设单位、原售房单位或者原房产管理单位核实房屋所有权信息；无法核实的，也可以通过所在地街道办事处或者乡镇人民政府，向不动产登记机构或者有关部门申请依法协助核实房屋所有权信息。所核实的信息应当依法使用并妥善保管。物业主管部门应当在物业管理信息平台中建立业主电子投票系统，免费提供给业主表决投票使用。但业主要求使用纸质方式进行表决投票的，筹备组、业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织应当提供。表决投票期限不少于五日且不超过三十日。

　　第十五条 建设单位承担的首次业主大会会议所需费用按照物业总建筑面积每平方米一点二元的标准确定。建设单位应当在符合召开首次业主大会条件之日起七日内向所在地街道办事处或者乡镇人民政府交存。首次业主大会召开后费用仍有结余的，结余部分应当由业主共同决定，用于物业管理的相关事项。

　　第十六条 业主委员会会议由业主委员会主任或者其委托的副主任按照业主大会议事规则或者业主共同决定的规则召集。经三分之一以上业主委员会委员提议的，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。业主委员会委员不得委托他人参加会议。业主委员会应当自作出决定之日起三日内将决定内容在物业管理区域内公告，并告知所在地居（村）民委员会。依法承担业主委员会职责的组织召开会议参照本条规定执行。

　　第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月，向所在地街道办事处或者乡镇人民政府书面报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业管理重要事项等情况，并按照规定组织选举新一届业主委员会。

　　第十八条 业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织应当建立财务管理制度，按照会计准则建立账簿，管理业主组织运行经费和业主共有资金、共有经营收益等，妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料，并定期公示财务收支情况。鼓励业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织实行年度财务审计和换届财务审计制度。审计结果应当向全体业主公布，审计费用应当由全体业主承担，但可以在共有经营收益中列支。

　　第十九条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，在所在地街道办事处或者乡镇人民政府的监督下，将下列资料和财物移交给新一届业主委员会；新一届业主委员会尚未选举产生的，应当移交给依法承担业主委员会职责的组织：

　　（一）业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章；

　　（二）财务会计资料；

　　（三）维修资金管理资料；

　　（四）由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物；

　　（五）应当移交的其他资料和财物。业主委员会委员在任期内职务终止的，应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定的资料和财物。业主委员会在任期内依法需要重新选举的，以及由依法承担业主委员会职责的组织保管的资料和财物的移交按照本条规定执行。

第四章 物业的管理与服务

　　第二十条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主对共有部分的管理和共有部分保修期限届满后的维修、更新、改造等权利和义务，除法律法规另有规定，以及业主与物业使用人、业主与物业服务人之间另有约定外，按照下列规定执行：

　　（一）涉及整个物业管理区域的，由全体业主按照各自专有部分建筑面积所占比例享有和承担；

　　（二）涉及单幢或者部分业主的共用部位、共用设施设备的，由所涉及业主按照专有部分建筑面积所占比例享有和承担；

　　（三）置于业主专有部位内的共用设施设备，由所涉及的业主按照专有部分建筑面积所占比例享有和承担。相关业主应当按照前款规定的范围、比例行使表决权和履行相应责任。

　　第二十一条 业主管理物业的权利和义务可以自行实施，也可以委托物业服务人实施。委托物业服务人实施的，应当在物业服务合同中明确各方的权利义务和违约责任。

　　第二十二条 业主共同决定对物业实行自行管理的，应当成立业主委员会或者确定管理人，制定管理方案，明确管理机构、内容、标准、费用和期限，并将相关材料报送所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案。实行自行管理的，由全体业主履行物业管理区域内的安全防范和消防安全责任，具体工作由业主委员会或者确定的管理人负责实施。电梯、机械式停车设备等特种设备，消防、安防监控等涉及人身、财产安全以及有其他特定要求的设施设备，应当按照有关规定进行管理。

　　第二十三条 委托物业服务人实施物业管理与服务的，应当在本市统一的物业招标投标平台通过招标投标方式选聘。但是物业服务合同到期后，业主共同决定续聘原物业服务人的除外。投标人不足三个或者住宅项目建筑面积不足三万平方米的，按照下列规定执行：

　　（一）新建住宅物业项目，经所在地区县（市）物业主管部门批准，可以协议选聘物业服务人；

　　（二）既有住宅物业项目可以协议选聘物业服务人。

　　第二十四条 物业服务收费实行市场调节价的，业主可以参照基本物业服务项目清单和物业服务收费基准价格及其浮动幅度确定物业费价格区间；也可以在共同确定服务方式、服务内容、服务标准和服务收费方案的基础上，遵循物业服务成本计价规则，合理设定或者通过第三方评估确定物业费价格区间。业主应当依据此价格区间，通过招标投标竞价或者与物业服务人协商确定物业费价格。

　　第二十五条 物业服务人不得在物业服务合同履行期限内擅自提高物业费价格。确需提高的，物业服务人应当将调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，提交给业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织。业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织应当将前款规定的资料在物业管理区域显著位置公示，公示期不得少于三十日。公示期满后，业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织应当与物业服务人共同按照业主提出的合理意见修改调价方案，并将修改后的调价方案和未采纳意见说明提交业主共同决定。调价方案经依法表决通过的，业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织应当与物业服务人签订物业服务补充协议，并报所在地区县（市）物业主管部门备案。物业主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

　　第二十六条 物业费中包含共有部分的日常运行、养护、维修费用的，物业服务人应当对该项费用实行专户存储、单独立账、专款专用、结转滚存备用。业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织，应当依法对该项费用的收取、存储、使用、公示情况进行监督。

　　第二十七条　物业服务人应当制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气、电梯及消防安全事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置作出具体规定，并按照有关规定进行安全宣传，组织应急演练。发生突发事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，通知相关业主和专业经营单位，并按照规定向所在地街道办事处或者乡镇人民政府和负有安全监督管理职责的部门报告，协助做好相关工作。

　　第二十八条 物业服务人应当按照法律法规规定和物业服务合同约定全面履行物业管理与服务义务。因物业服务人原因，未能履行物业管理与服务义务的，业主委员会或者相关业主有权要求物业服务人依法承担相应的法律责任。

　　第二十九条 业主或者业主大会、建设单位、物业服务人可以委托第三方评估机构对物业承接查验、物业收费标准、合同履行情况等进行评估，为提高物业服务水平、处理物业纠纷提供依据。区县（市）人民政府、物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府可以通过政府购买服务等方式，委托第三方评估机构对物业管理与服务情况进行评估。第三方评估机构及其评估人员开展物业管理评估工作，应当遵守法律、法规和评估准则，遵循独立、客观、公正原则，保证评估报告的客观、真实、准确。物业服务第三方评估具体办法由市物业主管部门另行制定。

　　第三十条 业主既不选聘物业服务人，也不能实行自行管理的，所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当依法确定物业服务人为业主提供维持基本生活服务事项的基本服务，并将服务内容、期限、费用等有关情况在物业管理区域内公示。物业费由物业管理区域内的全体业主承担。发生前款规定情形的，街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织，依法推动业主共同决定选聘物业服务人。

第五章 物业的利用与维修

　　第三十一条 利用共有部分从事经营活动，由业主依法共同决定。共有经营收益可以由业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织管理，也可以由物业服务人代管。物业服务合同中约定由物业服务人代管共有经营收益的，除法律法规另有规定外，应当在物业服务合同中明确下列事项：

　　（一）用于经营的范围；

　　（二）应当扣除的合理成本，最高不得超过经营收入的百分之三十；

　　（三）共有经营收益收支的公示与审计；

　　（四）不再从事经营活动或者物业灭失后的资金返还。业主可以共同决定对本条第三款所列事项进行重新约定。

　　第三十二条 共有经营收益管理人或者代管人应当在与物业管理信息平台共享相关数据的银行（以下简称数据共享银行）中开设账户，用于存储共有经营收益，并按照国家有关规定建立健全财务管理制度，定期与数据共享银行核对账目，通过物业管理信息平台向全体业主实时公开下列情况：

　　（一）账户基本信息；

　　（二）共有经营收益的交存和结余情况；

　　（三）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（四）依据法律法规规定、管理规约规定需要公示的其他信息。

　　第三十三条 物业共用部分、共用设施设备需要养护、维修、更新、改造，以及供水、供电、供气、供热等专业经营单位进行相关作业必须进入业主专有部分或者利用业主专有设施设备的，专有部分的业主、物业使用人应当予以配合。专有部分的业主、物业使用人阻碍相关作业造成损害的，依法承担相应责任。前款作业造成专有部分财产损害的，责任人应当及时恢复原状；对无法恢复原状的，依法承担相应责任。业主、物业使用人对遮挡或者变动共用设施设备造成的损害，依法承担相应责任。

　　第三十四条 维修资金应当按照专户存储、核算到户、专款专用、政府监督的原则进行管理，由物业主管部门会同财政部门按照职责分工负责维修资金的指导和监督工作；市、县（市）物业主管部门所属的维修资金服务机构负责维修资金归集、核算、使用等事务性工作，所需经费纳入同级财政预算。维修资金具体管理办法，由市物业主管部门另行制定。

　　第三十五条 物业管理区域内发生《黑龙江省住宅物业管理条例》第六十三条第一款规定的紧急情况的，应当按照下列规定启动维修资金应急使用程序：

　　（一）申请。业主大会或者业主委员会应当制定维修资金应急使用方案，在应急使用区域内显著位置公示三日。公示期满后，向所在地区县（市）物业主管部门提出维修资金应急使用申请。维修资金应急使用方案应当包括拟维修、更新、改造的项目，费用预算，分摊范围和标准，付款方式，验收方式等内容；属于《黑龙江省住宅物业管理条例》第六十三条第一款第六项规定情况的，还应当包括专业机构出具的鉴定报告。

　　（二）审核。区县（市）物业主管部门应当自收到申请之日起二个工作日内，会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府进行审核。审核通过的，应当及时通知市、县（市）维修资金服务机构在相关业主的维修资金分账户中列支；缺少相关材料的，应当一次性书面告知补齐；审核不通过的，应当书面说明理由。维修资金服务机构根据物业主管部门的通知，告知申请人设立维修资金应急使用专用账户（以下简称专户），并按照工程施工进度将维修费用分批拨付或者在结算阶段一次性拨付至专户。

　　（三）施工。申请人应当组织具有相应资质的施工单位按照维修资金应急使用方案实施维修、更新、改造。申请人无法组织的，所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当代为组织。

　　（四）竣工验收。工程竣工后，申请人或者代为组织人应当组织验收和结算，并将验收报告、结算报告、维修资金使用总额及业主分摊等情况在应急使用区域内显著位置公示，公示期限不得少于七日。

　　（五）结算。工程竣工后，申请人持验收报告、结算报告、费用结算票据等材料，向区县（市）物业主管部门申请拨付剩余或者全部维修费用。维修资金服务机构根据物业主管部门的通知将维修费用拨付至专户。符合维修资金应急使用条件，没有业主委员会的，由依法承担业主委员会职责的组织提出申请；业主大会、业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织不提出申请的，由物业服务人依法提出申请；没有物业服务人的，由相关业主依法提出申请。维修费用在三万元以上的，申请人应当委托第三方机构对工程造价进行审核；维修费用在十万元以上的，申请人应当委托具有相应资质的工程监理机构进行监理。

　　第三十六条 维修资金应急使用申请人应当对申请应急使用维修资金所提供材料的真实性、合法性负责。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料给相关业主造成损害的，依法承担相应责任。相关业主对维修资金应急使用有异议的，可以依法向人民法院提起诉讼。

第六章 法律责任

　　第三十七条 违反本条例规定，区县（市）人民政府及其有关部门、街道办事处或者乡镇人民政府的工作人员在物业监督管理工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有权机关依法追究责任。居（村）民委员会工作人员有本条前款规定行为的，按照有关规定执行。

　　第三十八条 违反本条例规定，建设单位有下列情形之一的，由区县（市）物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚，并纳入企业信用档案记录：

　　（一）未承担物业交付前的物业管理责任和所发生的各项费用的，处以一万元以上十万元以下罚款；

　　（二）未对物业服务用房进行基础装饰装修的，处以五万元以上十万元以下罚款；

　　（三）未在物业服务用房配备符合业主委员会和物业服务人办公基本需要的桌椅、通讯等设施设备的，处以一万元以上十万元以下罚款。

　　第三十九条 违反本条例规定，业主委员会或者或者依法承担业主委员会职责的组织拒不移交其保管的资料和财物的，由区县（市）物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人处以一千元以上五千元以下罚款。

　　第四十条 违反本条例规定，物业服务人有下列情形之一的，由区县（市）物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚，并纳入企业信用档案记录：

　　（一）业主共有部分在保修期限和保修范围内发生质量问题，未向建设单位发出保修通知的，处以二千元以上五千元以下罚款；

　　（二）未将共有部分的日常运行、养护、维修费用按照专户存储、单独立账、专款专用、结转滚存备用管理的，处以三万元以上五万元以下罚款。

　　第四十一条 共有经营收益管理人或者代管人未将共有经营收益存入数据共享银行专户的，由区县（市）物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：

　　（一）对业主委员会或者依法承担业主委员会职责的组织中直接负责的主管人员和其他直接责任人处以三千元以上一万元以下罚款；

　　（二）对物业服务人处以三万元以上五万元以下罚款，并纳入企业信用档案记录。

第七章 附则

　　第四十二条 法律、法规对物业管理有规定的，从其规定。

　　第四十三条 本市非住宅物业的管理，参照本条例执行。

　　第四十四条 本条例自 年 月 日起施行。2012年市人大常委会公布的《哈尔滨市物业管理条例》同时废止。